Förvärv av byggnad på ofri grund - Sömmen 1 (Thoren Arena)

Mark och exploatering, Fastighet, Fritid och Ekonomi har gemensamt analyserat situationen vilket kan sammanfattas enligt följande:

• Förändrat säkerhetsläge. Det har blivit viktigare för kommunen att säkerställa full rådighet över anläggningar liknande Thoren Arena.
• Nya ekonomiska förutsättningar. KPI som reglerar hyreshöjningarna har de senaste åren ökat markant, vilket innebär att skillnaden mellan ägande respektive hyresförhållande har ökat.
• Ett förvärv stämmer överens med principerna i den fastighetspolicy som arbetats fram under 2023 och beslutades av kommunfullmäktige i december. Fritidsnämnden och tekniska nämnden fick i januari möjlighet att yttra sig i ärendet utifrån ett förvaltningsperspektiv samt verksamhetsperspektiv, se bifogade protokollsutdrag.

Bedömningen är att det ligger i båda parters intresse att gå vidare med en överlåtelse av byggnaden och ett förslag till överlåtelseavtal har tagits fram, se bilaga. Enligt förslaget förvärvar kommunen byggnaden för 260 mnkr och kan tillträda när beslutet vinner laga kraft, preliminärt i juni.

Ärendet behandlades i kommunstyrelsens näringslivs- och arbetsutskott 2024-02-27. Beslutet blev att återremittera ärendet och ge förvaltningen i uppdrag att komplettera tjänsteskrivelsen med en extern marknadsvärdering samt att bilägga Thoren Arena AB:s värdering till handlingarna som en bilaga.

Förändrat säkerhetsläge Säkerhetsläget i omvärlden liksom kommunens behov av rådighet har betydelse för ärendet på flera sätt:

Att äga Thoren Arena bedöms ge Fritidsförvaltningen bättre möjligheter att åstadkomma fler arrangemang i hallarna samt även att utveckla Noliaområdet för stora arrangemang. Idag hyr kommunen Fotbollshallen och bottenvåningen av Multiarenan men genom förvärvet inkluderas även VIP-läktaren, VIP lounge och Multimediarum till Fritidsförvaltningens ytor. Utomhus blir all yta under kommunens rådighet.

Inom en del av anläggningen finns möjlighet att inreda ytterligare kontorslokaler, vilket är en fördel för kommunen ur ett lokalförsörjningsperspektiv.

Det försämrade säkerhetsläget har skapat ökad osäkerhet om framtiden. Noliaområdet (Sömmen 1) innebär möjlighet att evakuera många människor i händelse av kris och det har blivit viktigare för kommunen att ha full rådighet över en så pass stor och centralt belägen fastighet.

Kommunens nuvarande hyresavtal omfattar inte hela byggnaden, utan Thoren Arena har också ett mindre antal externa hyresgäster. I egenskap av hyresgäst har kommunen begränsade möjligheter att påverka om och hur delar av byggnaden upplåts till andra hyresgäster.

Ekonomiska förutsättningar - köpeskilling I gällande arrendeavtal finns en modell för beräkning av köpeskillingen i det fall kommunen väljer att lösa in byggnaden vid avtalens upphörande. Modellen utgår från produktionskostnaden och tar hänsyn till hur lång tid som passerat sedan avtalen undertecknades. Denna modell har utgjort utgångspunkt i förhandlingen men hänsyn har också tagits till att vissa tillkommande hyresgästanpassningar påverkat hyresintäkterna, att viss specialinredning övertas av kommunen och att alla kontorsytor inte är inredda. Den byggentreprenör säljaren anlitat för uppförande av byggnaden har gått i konkurs vilket påverkar vissa garantier och detta har också vägts in i avtalsförslaget.

De senaste årens höga inflationstakt har lett till att kommunens kostnader för förhyrda lokaler ökat kraftigt. KPI:s oktoberindex som styr hyrorna har stigit med mer än 20% sedan avtalet tecknades. Ett förvärv i enlighet med förslaget skulle innebära minskade kostnader, men också att kommunen får ansvar för förvaltningen av byggnaden. Besiktning har genomförts och byggnaden bedöms vara i gott tekniskt skick.

En jämförelse mellan kommunens kostnader vid nuvarande förhyrning respektive vid föreslaget förvärv har tagits fram, se bilaga Kostnadsjämförelse. Sammanställningen visar att ett ägande är ekonomiskt fördelaktigt jämfört med hyra. Redan första året bedöms kommunens nettokostnad bli lägre vid ett förvärv jämfört med förhyrning, en effekt som blir större över tid. Den genomsnittliga upplåningsräntan för kommunens låneportfölj var 2,34% på balansdagen 2023-12-31. Utifrån det högre ränteläget har kalkylen gjorts på en räntekostnad på 3%.

Kommunen följer redovisningsrådets rekommendation för finansiell leasing. Det innebär att hyresavtalet för Thoren arena i kommunens övergripande bokföring är omräknat och bokfört som en tillgång, med tillhörande skuld, avskrivningskostnad samt räntekostnad. Därför får köpet av byggnaden en mindre påverkan på kommunens balansräkning, och en liten påverkan på kommunens finansiella ställning.

Ekonomiska förutsättningar - finansiering och ramjustering Förvärvet finansieras genom lån. Bedömningen är att upplåningen inryms i den lånelimit som fullmäktige beslutat för kommunen 2024.

Förvärvet innebär att kostnader förflyttas från tekniska nämnden till kommunstyrelsen och kommunens finansnetto i och med att nuvarande hyreskostnad på tekniska nämnden upphör och ersätts av kostnader för drift och underhåll, samt ökade nettokostnader på kommunstyrelsen i form av avskrivningar, minskad arrendeintäkt samt minskad kostnad för finansiell leasing. Kommunens finansnetto påverkas av en ökad räntekostnad. Rekommendationen är därför att kommunfullmäktige tar beslut om en ramjustering som berör Tekniska nämnden, kommunstyrelsen och finansnettot.

Ramjusteringen för 2024 avser juni till december. Helårseffekt ramjusteras för 2025. Tekniska nämndens budgetram föreslås minskas med 8 245 tkr 2024 (helårseffekt 14 134 tkr). Kommunstyrelsens budgetram föreslås förstärkas med 3 551 tkr 2024 (helårseffekt 6 088 tkr). Budgeten för finansiella kostnader föreslås ökas med 4 550 tkr 2024 (helårseffekt 7 800 tkr), se bilaga Underlag för ramjusteringar. De medel som frigörs när den totala nettokostnaden för kommunen avseende Thoren Arena minskar vid förvärvande av byggnaden, 144 tkr 2024, föreslås tillfälligt under 2024 tillföras anslaget för oförutsedda behov på kommunstyrelsen. För 2025 hanteras de inom ramen för ordinarie budgetprocess.

Bilagan har reviderats något efter kommunstyrelsens näringslivs- och arbetsutskott beslut om återremiss med hänsyn till att tillträdesdagen kommer att förskjutas.

Ekonomiska förutsättningar – jämförelse med värdebedömning mm Näringslivs- och arbetsutskottet har begärt att handlingarna ska kompletteras med den värdebedömning som motparten låtit göra samt ytterligare en värdering utförd av extern aktör.

Marknadsvärde definieras som det mest sannolika priset vid en försäljning på öppna marknaden och för kommersiella lokaler avgörs detta värde i huvudsak av objektets driftnetto (ekonomiska överskott), hyresgästernas stabilitet samt köparens avkastningskrav. En köpare av Thoren Arena behöver dock förhålla sig till flera lite ovanligare faktorer; främst att byggnaden står på ofri grund, att arrendeavtalet inte får överlåtas utan kommunens godkännande och att kommunen under vissa omständigheter har rätt – men ej skyldighet – att lösa in byggnaden. Detta innebär att marknaden blir ovanligt begränsad och att jämförelseobjekt i princip saknas. I dialog med värderare har det konstaterats att Thoren Arena är ett svårt objekt att bedöma och att värdebedömningen får ett stort mått av osäkerhet.

Anläggningens utformning och konstruktion är dock i sig inte ovanlig och det är därför möjligt att med något större säkerhet beräkna vad det bör ha kostat att uppföra byggnaden. En sådan kalkyl, utförd av extern aktör, bedöms tillsammans med befintlig värdebedömning ge ett bredare och mer komplett underlag än ytterligare en värdering.

Som stöd för bedömning av avtalsförslaget har handlingarna därför kompletterats med följande:

• Värdeutlåtande Utförd av extern konsult på uppdrag av motparten. Bedömt värde: ca 250 mnkr (värdetidpunkt december 2023).
• Kostnadsbedömning Utförd av extern konsult på uppdrag av kommunen. Bedömd kostnad om färdigställande mars 2024: ca 330 mnkr. Bedömd kostnad om färdigställande dec 2021 (d v s när anläggningen togs i bruk): ca 290 mnkr.
• Kostnadsjämförelse, uppdatering Tidigare bifogad kostnadsjämförelse har kompletterats med uppgifter om kostnad för uppförande av liknande anläggningar. Tegs centralskola: ca 21 000 kr/kvm Carlslunds idrottshall: ca 22 000 kr/kvm Thoren Arena, föreslagen köpeskilling: 16 300 kr/kvm Samtliga bedömningar och jämförelser ovan omfattar enbart själva byggnaden, exempelvis ingår inte den specialutrustning som kommunen föreslås överta.

Förvaltningen bedömer sammanfattningsvis att det är ekonomiskt fördelaktigt för kommunen att förvärva Thoren Arena enligt förslaget. De ekonomiska aspekterna är dock inte ensamt avgörande utan avtalet inklusive köpeskillingen baseras på en sammanvägd bedömning där även aspekter som är svårare att sätta ekonomiskt värde på, i synnerhet förbättrad rådighet, också ingår.