Svar på remiss: Kreditgarantier för lån till anordnande av nya bostäder i etablerings- och omställningskommuner
Kommunstyrelsen · 12 augusti 2025 · § 138 · Dnr KS-2025/00567
Kommunstyrelsens beslut
att besvara remissen i enlighet med Stadsledningskontorets förslag.
Utan votering. Ingen begärde att rösterna skulle räknas, så protokollet säger inte hur varje parti ställde sig.
Sammanfattning
Den 29 juni 2023 tillsattes en utredare i Regeringskansliet med uppdrag att främja koordinering av statliga insatser som verkar möjliggörande för hållbart samhällsbyggande och snabb befolkningsutveckling i Norrbottens och Västerbottens län, i den samhällsomvandling som sker med anledning av större företagsetableringar och företagsexpansioner. Syftet med uppdraget var att underlätta för de kommuner som berörs av omställning kopplad till fossilfri produktion och elektrifiering att planera, bygga och förvalta hållbara och växande samhällen. Uppdraget redovisades den 15 juni 2024. I utredningen föreslogs ett paket med tre statliga insatser:
1. ett kapitaltillskott till Norrlandsfonden ges fördelat över flera år, för att möjliggöra finansiering av bostadsbyggande i norra Sverige,
2. en ny statlig kreditgaranti anpassat för förutsättningarna på och konstruerat för att vara tillämpbart i vad utredaren kallar etablerings- och expansionskommuner,
Läs hela sammanfattningen
3. införandet av en statlig hyresförlustgaranti, som innebär att staten under vissa förutsättningar garanterar en viss del av hyresintäkterna under en avgränsad period.
I den promemoria som nu överlämnats till Umeå kommun och 75 andra instanser för remiss utvecklas punkt 2 och förslaget om en ny statlig kreditgaranti.
Förslag till ny statlig kreditgaranti Boverket garanterar redan i dag, med stöd av förordningen (2020:255) om statlig kreditgaranti för lån för bostadsbyggande, kreditgivares lån till bostadsbyggare, oberoende av upplåtelseform. Boverkets kreditgaranti beskrivs enklast som en försäkring som kreditgivaren kan teckna för lån för bostadsbyggande.
På de aktuella marknaderna – etablerings- och omställningskommuner – är osäkerheten vad gäller den framtida, långsiktiga efterfrågan på bostäder betydligt större än i kommuner och regioner där förutsättningarna är mer stabila. Utredaren menar därför att den befintliga kreditgarantin inte fungerar optimalt för vad som i rapporterna kallas etablerings- och expansionskommuner, dvs. kommuner som har en historia av en svag bostadsmarknad men där efterfrågan på bostäder förväntas öka radikalt. Med en etablerings- eller omställningskommun avses i förslaget en kommun där det enligt länsstyrelsens bedömning finns:
1. behov av ett betydande tillskott av bostäder med anledning av påbörjade eller planerade företagsetableringar eller -expansioner inom FA-regionen1
2. ovisshet om den framtida efterfrågan på bostäder på grund av osäkerhet i fråga om utvecklingen av de företagsetableringar eller företagsexpansioner som avses i 1, och
3. grundad anledning att anta att produktionskostnaderna för nya bostäder generellt kommer att överstiga bostädernas marknadsvärden.
I etablerings- och omställningskommuner är det ökade behovet av bostäder en konsekvens av en befolkningsutveckling som ännu inte har inträffat utan som förväntas ske till följd av nya, stora investeringar i regionen. För potentiella byggherrars och kreditgivare finns en betydande grad av osäkerhet, och därmed hög risk förknippad med att investera för en efterfrågan som inte säkert kommer finnas när bostäderna står färdiga. Risk finns att bedömningarna av den framtida befolkningsutvecklingen slår
1 En funktionell analysregion (FA-region) är en region, inom vilken människor kan bo och arbeta utan att behöva göra alltför tidsödande resor.
fel av olika skäl: de beslutade företagsetableringarna eller företagsexpansionerna kanske inte blir av, de kanske blir mindre än vad som sagts och det kan bli förseningar. För att kompensera dessa risker kommer investerarna att ha höga avkastningskrav och kreditgivarna höga räntekrav, något som kan innebära att investeringar i bostadsbyggande uteblir. Utan ett tillskott av nya bostäder blir det svårt för såväl privata som offentliga arbetsgivare att attrahera arbetskraft, vilket i sin tur medför att utvecklingen i etablerings- och omställningskommunerna avstannar. I en sådan situation, där en önskvärd utveckling löper stor risk att inte komma till stånd påtalar utredaren att staten har en uppgift att underlätta den önskade utvecklingen. I fallet med bostadsinvesteringar i etablerings- och omställningskommuner kan staten genom garantier minska både den upplevda och faktiska risken för potentiella byggherrar och kreditgivare. Utredaren föreslår därför en ny förordning om kreditgarantier för att stimulera bostadsbyggande i etablerings- och omställningskommuner. Förslaget till ny förordning är ej regionalt begränsat till Norr- och Västerbotten utan ska tillämpas oavsett var i landet en etablerings- och omställningskommun finns.
Förslaget till ny förordning innefattar att Boverket även framgent ska vara den myndighet som ställer ut kreditgarantierna genom avtal med kreditgivaren. Kreditgarantin träder in om låntagaren inte kan betala tillbaka lånet, och staten ersätter då kreditgivarens förlust. Utredaren påtalar att garantierna - för att göra skillnad - måste göras tillräckligt attraktiva. Detta föreslås ske genom subventionering av priset på garantierna. I stället för att garantiavgifterna sätts på en nivå som avspeglar den reella risken på de aktuella marknaderna bör avgifterna sättas så att de motsvarar vad avgiften skulle vara på en mer ”säker” marknad, till exempel bra lägen i större städer eller i storstadsregioner. De nya kreditgarantierna ska i likhet med vad som gäller enligt den befintliga förordningen kunna ställas ut för nybyggnad eller anordnande av alla slags bostäder, oavsett upplåtelseform, ägarkategori och hustyp. Med anordnande avses i detta fall även att nya bostäder tillkommer i utrymmen och ytor som inte tidigare har använts för bostadsändamål i befintliga byggnader.
I förslaget till ny förordning föreslås att kreditgaranti får avse högst ett belopp som motsvarar 90 procent av produktionskostnaden för nybyggnaden eller anordnandet och att garantin ej får överstiga en kostnad som motsvarar 40 000 kronor per kvadratmeter uppvärmd boarea. Enligt förslaget bör den tid under vilken det kommer vara möjligt att söka och få subventionerade kreditgarantier för lån för bostadsbyggande i etablerings- och omställningskommuner begränsas till 8 år.
Ärendets beredning Förslag till remissyttrande från Umeå kommuns har upparbetats av Stadsledningskontoret, under beredningen har synpunkter inhämtats från Stadsledningskontorets Mark- och exploateringsavdelning respektive Finansavdelning samt från Bostaden AB (via UKF).
Den samlade bedömningen är att Umeå kommun ser positivt på förslag till ny förordning då det kan möjliggöra bostadsproduktion i expansions- och etableringskommuner som har historiskt svag bostadsmarknad men där efterfrågan på bostäder förväntas öka radikalt.
Stadsledningskontorets förslag till yttrande Umeå kommun ser positivt på promemorians förslag till ny författning och bedömer att förslaget kan underlätta och möjliggöra finansiering av bostadsproduktion i expansions- och etableringskommuner.